JLL: możliwy rekord w parkach handlowych

Parki handlowe oraz centra convenience okazały się najbardziej odpornymi formatami handlowymi w czasie pandemii COVID-19. Tylko w pierwszej połowie tego roku urosły aż o ponad 183 000 mkw.

Na zdjęciu: Vendo Park, Skarżysko-Kamienna

Parki handlowe oraz centra convenience to formaty handlowe, które w Polsce rozwijają się niezwykle dynamicznie. W ciągu sześciu miesięcy 2022 r. deweloperzy oddali 183 200 mkw. powierzchni najmu, z czego 66% w ramach parków handlowych oraz centrów convenience. Przewiduje się, że na rynku do końca tego roku pojawi się kolejne 341 700 mkw. powierzchni najmu, z czego 53% będą stanowiły parki handlowe. To może kolejny rekordowy rok w historii tego sektora pod względem dostarczenia nowej podaży. Tak przynajmniej uważają autorzy trzeciej edycji raportu „Parki handlowe i centra convenience w Polsce” z firm JLL i Trei Real Estate Poland, którzy podsumowali w nim sytuację na koniec I półrocza 2022 r. oraz kreślą perspektywy rozwoju tego sektora w Polsce.

Ponad 3 mln mkw. w parkach handlowych i centrach convenience

W pierwszym półroczu 2022 roku ponad 183 000 mkw. powierzchni GLA trafiło na rynek w regionalnych i tradycyjnych parkach handlowych oraz centrach convenience (układ parku handlowego). Przekłada się to na 23 nowe projekty: 11 parków handlowych i 12 centrów convenience. Oprócz tego rozbudowano dwa parki handlowe.

- Obecnie podaż parków handlowych, zarówno regionalnych, jak i tradycyjnych oraz centrów convenience w układzie parku handlowego wynosi 3,22 mln mkw. GLA. Regionalne parki handlowe stanowią 49% tej powierzchni - mówi Agnieszka Tarajko-Bąk, starszy analityk rynku, JLL.

Zauważa przy tym, że podaż na mniejszych rynkach stopniowo zaczyna przewyższać tą w głównych aglomeracjach (58% wobec 42%). Porównując jednak rok 2022 do 2021, największą różnicę widać pomiędzy głównymi obszarami metropolitalnymi (42% w I półroczu 2022 r. w porównaniu z 46% w I półroczu 2021 r.) a miastami poniżej 50 tys. mieszkańców (33% w I półroczu 2022 r. wobec 29% w I półroczu 2021 r.), co wskazuje na to, że mniejsze rynki są na fali wzrostowej.

Aktywność budowlana pozostaje wysoka, a ponad 290 000 mkw. GLA w tych dwóch formatach ma trafić na rynek do końca 2023 r.

- W drugiej połowie roku planujemy uruchomić nowe budowy w Mielcu, Zambrowie, Krakowie, Gorzowie Wielkopolskim i Szczecinie. Wciąż kupujemy grunty pod kolejne parki handlowe. Sfinalizowaliśmy też budowę i otwarcia dwóch w 100% wynajętych Vendo Parków w Otwocku i Skarżysku-Kamiennej. Tym samym nasze portfolio w Polsce urosło do 31 parków handlowych - wymienia Jacek Wesołowski, dyrektor zarządzający Trei Real Estate Poland.

Dodaje, że pod koniec ubiegłego roku razem z Patron Capital Trei utworzyła spółkę joint venture o wartości 140 mln euro na realizację nowych parków handlowych w naszym kraju. - Wspólnie planujemy wybudować 15-20 nowych Vendo Parków w ciągu kilku najbliższych lat – ujawnia Jacek Wesołowski.

Sklepy value retailers najbardziej aktywnymi najemcami

W związku z mocnymi fundamentami polskiego rynku handlowego oraz obiecującymi prognozami wzrostu sprzedaży detalicznej od lipca 2021 do czerwca 2022 r. siedem zagranicznych marek zdecydowało się otworzyć swoje pierwsze sklepy w Polsce. Większość z nich to marki modowe. W 2021 r. w Galerii Mokotów w Warszawie otwarto ekskluzywny butik francuskiego projektanta Karla Lagerfelda. Niemiecka marka luksusowa, Philip Plein, uruchomiła swój pierwszy sklep w Domu Dochodowym w Warszawie. Z kolei brytyjski JD Sports wzbogacił ofertę centrum handlowego Posnania w Poznaniu.

Poza tym niemiecka sieć DM Drogerie Markt, jeden z największych graczy na europejskim rynku drogeryjnym, otworzyła swój pierwszy sklep we Wrocławiu w kwietniu br. Na tym nie koniec - pierwszy monobrandowy sklep Haribo pojawił się niedawno w Factory Ursus w Warszawie a długo wyczekiwana marka Uniqlo oraz flagowy sklep Adidasa zadebiutowały w Wars Sawa Junior w Warszawie.

- Od początku roku obserwujemy stałe wzrosty w funkcjonowaniu centrów handlowych pod względem parametrów odwiedzalności i obrotów oraz niesłabnące zainteresowanie formatem parków handlowych u wszystkich uczestników rynku: inwestorów, deweloperów, najemców i klientów - mówi Anna Wysocka, dyrektor działu wynajmu powierzchni handlowych, JLL.

Podkreśla, że najbardziej aktywnymi najemcami obecnie są marki wynajmujące powierzchnie średnie i duże (400 - 2000 mkw.), w szczególności value retailers, sieci spożywcze oraz drogeryjne, a najemcy są zainteresowani obecnością w coraz mniejszych miastach poniżej 20 000 mieszkańców.

Okazuje się ponadto, że najczęstszą kategorią najemców w tradycyjnych parkach handlowych i centrach convenience są sklepy value retailers – zajmują 37% powierzchni GLA. Ich obecność wzmocniła się w porównaniu do wyników raportu z zeszłego roku (wzrost o 4 pp.).

- Trwająca pandemia zmusza sprzedawców do zmiany strategii biznesowych. Marki nieustannie poszukują nowych konceptów, aby poprawić wrażenia zakupowe klientów – tłumaczy Anna Wysocka i jako przykład wskazuje Castoramę, która otworzyła nowy format małego sklepu pod marką Castorama Express. Charakteryzuje się on kompaktowym, przejrzystym i intuicyjnym układem sklepu. Półki sklepowe nie przekraczają dwóch metrów wysokości, dzięki czemu wybór najpotrzebniejszych materiałów jest znacznie łatwiejszy. - Taki format coraz częściej pojawia się w parkach handlowych – zauważa dyrektor działu wynajmu powierzchni handlowych w JLL.

 Bez podwyżki czynszów

Z raportu wynika ponadto, że czynsze za najlepsze obiekty utrzymują się na poziomie zbliżonym do ubiegłorocznego, a umowy są podpisywane na długi okres. Czynsze i opłaty eksploatacyjne w parkach handlowych i centrach typu convenience są nieporównywalnie niższe niż w centrach handlowych. Wynika to z cech charakterystycznych dla tego typu obiektów, tj. braku przestrzeni wspólnych, prostego układu parterowego, jednopoziomowego parkingu zewnętrznego i często peryferyjnej lokalizacji, jednak można się spodziewać, że na poziom opłat eksploatacyjnych będzie miał wpływ wzrost kosztów operacyjnych, a w szczególności wzrost kosztów mediów. Czynsze typu prime, dotyczące lokali o powierzchni ok. 2000 mkw. w najlepiej prosperujących parkach handlowych, wynoszą obecnie 8-12 euro za 1 mkw. za miesiąc, a opłaty eksploatacyjne są na poziomie 1,5 - 2 euro.

Transformacja ESG w parkach handlowych

Łączna wartość transakcji w I połowie 2022 r. wyniosła ok. 760 mln euro, choć w dużej mierze była wynikiem dwóch transakcji portfelowych związanych z zejściem z giełdy spółki EPP. Po wyłączeniu tych transakcji łączny wolumen spada do poziomu poniżej 200 mln euro, w porównaniu do 290 mln euro z I połowy 2021 r. Przy mniejszej liczbie zakończonych transakcji, w pierwszym półroczu br. rynek inwestycyjny pozostawał wciąż bardzo aktywny, a liczne parki i centra handlowe typu convenience weszły w fazę wyłączności.

- Uwaga inwestorów nadal skupia się głównie wokół mniejszych obiektów handlowych oferujących szybkie i wygodne zakupy, tj. parków handlowych, małych centrów typu convenience, marketów budowlanych i sklepów spożywczych. Szczególnie atrakcyjne inwestycyjnie są parki handlowe i centra convenience, które posiadają stabilnego i długoterminowego najemcę z branży spożywczej - wyjaśnia Agnieszka Kołat, dyrektor działu rynków kapitałowych nieruchomości handlowych, JLL.

Zauważa, że parki handlowe i centra convenience stały się atrakcyjnym aktywem inwestycyjnym dla zagranicznych funduszy. Przekłada się to na rosnące zainteresowanie deweloperów i właścicieli kwestiami zrównoważonego rozwoju i ochrony środowiska. Do najczęściej spotykanych rozwiązań ESG w parkach handlowych należą: ładowarki samochodowe, większa ilość terenów zielonych, wykorzystanie odnawialnych źródeł energii. Również sieci handlowe działają zgodnie ze strategią ESG. Sprzedawcy wprowadzają bardziej ekologiczne rozwiązania, takie jak zrównoważone kolekcje modowe (np. H&M, Reserved, Esprit), idee ponownego wykorzystania produktów (IKEA, Decathlon) oraz tworzą działy second-hand (4F, Auchan).

- Jeszcze rok temu o ESG w parkach nie mówiło się zbyt wiele. Teraz, kiedy ten format znalazł się na celowniku inwestorów, stopniowo będziemy wdrażać rozwiązania związane energooszczędnością i ochroną środowiska. Przykładem podjętych przez Trei działań jest Vendo Park w Skarżysku-Kamiennej, który zasilany się energią z paneli fotowoltaicznych. W tym roku rozpoczęliśmy również proces pozyskiwania certyfikatów BREEAM dla naszych nieruchomości handlowych - podsumowuje Jacek Wesołowski, dyrektor zarządzający Trei Real Estate Poland.

 

Katarzyna Pierzchała 5467 Artykuły

W „Handlu” od 2004 r. Europę przemierza dla przyjemności, Polskę w poszukiwaniu sklepów wartych uwagi. Zgłębia handel od podszewki. Puzzlomaniaczka.