Nowy trend: ulice handlowe na osiedlach

Rozkwitają ulice handlowe na osiedlach mieszkaniowych. 61% wszystkich lokali tego typu zajmują m.in. małe sklepy z sektora spożywczego - sieciowe i niesieciowe, piekarnie i sklepy z alkoholem.

Na zdjęciu: Katarzyna Michnikowska, dyrektor w Dziale Doradztwa i Badań Rynku, Colliers

Jeszcze do niedawna za ulice handlowe uważano jedynie główne ciągi miejskie, jak np. ul. Nowy Świat czy ul. Marszałkowską w Warszawie. Pandemia to zmieniła. Najemcy i dyskonterzy coraz chętniej otwierają punkty usługowe i handlowe w parterach budynków, czytamy w raporcie firmy Colliers pt. „Ulice handlowe w warszawskich osiedlach mieszkaniowych”. Przeanalizowano w nim strukturę 40 ciągów handlowych w 14 dzielnicach Warszawy, gdzie dynamicznie rozwija się budownictwo mieszkaniowe.

Jak wynika z podanych danych, prawie połowa oddanych w ostatniej dekadzie warszawskich inwestycji mieszkaniowych oferuje infrastrukturę uzupełniającą, w tym lokale użytkowe przeznaczone na sklepy, restauracje, kawiarnie czy inne usługi. Z kolei z realizowanych obecnie około 200 projektów niemal 120 posiadać będzie  tego typu powierzchnie.

– Pandemia COVID-19 wyraźnie wpłynęła na zachowania zakupowe klientów. Lockdowny spowodowały, że wiele osób zaczęło realizować swoje potrzeby w bliskim otoczeniu miejsca zamieszkania. Odwrót pandemii nie spowoduje zmiany tego trendu, co zauważyli już najemcy, coraz chętniej wchodzący na ulice handlowe w osiedlach – mówi Krzysztof Wyrzykowski, senior associate, Dział Powierzchni Handlowych, Colliers.

W przeanalizowanych przez ekspertów ciągach handlowych w warszawskich osiedlach znajduje się ok. 3430 lokali użytkowych o łącznej szacowanej powierzchni 363 tys. mkw. GLA (przy średniej wielkości lokalu 106 mkw.). Przeważają lokale małe (51‑100 mkw.) i bardzo małe (do 50 mkw.).

Niska podaż

Dostępność wolnych lokali użytkowych na potrzeby handlu, usług i gastronomii w osiedlach mieszkaniowych należy ocenić jako stosunkowo niską. Łącznie w badanych obszarach zidentyfikowano ok. 440  takich lokali (12-proc. współczynnik pustostanów), o szacowanej łącznej powierzchni 4 700 mkw.

– Większość z nich stanowią lokale dobrej jakości, znajdujące się w parterach nowych budynków mieszkaniowych, z witrynami i bezpośrednimi wejściami z ulicy. Zdarza się jednak, że projekty architektoniczne budynków mieszkaniowych nie uwzględniają specyficznych potrzeb sektora handlowo-usługowo-gastronomicznego. Niektóre lokale znajdują się w podcieniach, ich widoczność ograniczona jest zielenią lub elementami małej architektury, a do lokalu dojść można tylko schodami, co zdecydowanie obniża ich atrakcyjność – mówi Katarzyna Michnikowska, dyrektor w Dziale Doradztwa i Badań Rynku, Colliers.

Ceny najmu za lokale handlowo-usługowe w budynkach mieszkaniowych wahają się w granicach 44-150 zł/mkw./miesiąc w zależności od ich lokalizacji, wielkości i jakości.

– W większości przypadków plusem prowadzenia działalności w otoczeniu osiedli mieszkaniowych są niższe stawki czynszowe względem galerii handlowych, jak również znacząco niższe koszty eksploatacyjne. Do atutów zaliczyć można brak wyśrubowanych wymogów technicznych lokali, jak również niższe wymagania w kontekście zabezpieczeń oraz krótsze i mniej skomplikowane umowy najmu – mówi Krzysztof Wyrzykowski.

Najpopularniejsi najemcy

Lokale w budynkach mieszkaniowych upodobały sobie przede wszystkim małe sklepy z sektora spożywczego (sieciowe i niesieciowe), piekarnie (sieciowe i rzemieślnicze), cukiernie i lodziarnie (głównie koncepty indywidualne) oraz sklepy z alkoholem – najemcy tego typu zajmują 61% wszystkich lokali. Tuż za nimi znajdują się sklepy z sektora zdrowie i uroda (11%), a wśród nich królują apteki (sieciowe i niesieciowe) i drogerie (głównie sieciowe). Sporą grupę najemców stanowią też sklepy sklasyfikowane jako inne: wszelkiego rodzaju kwiaciarnie, zoologiczne, papiernicze, pasmanterie, prezenty, e-papierosy czy odżywki.

– Warto dodać, że w lokalach użytkowych w osiedlach mieszkaniowych obserwuje się postępującą ekspansję dyskontów niespożywczych. Z kolei rzadko występują sklepy z branży mody, a jeśli już pojawiają się w takich lokalizacjach, to są przedsięwzięciami indywidualnymi: niewielkie sklepiki z modą damską i uniseks oraz butiki cyrkularne (odzież używana) – zaznacza Katarzyna Michnikowska.

Większość lokali dostarczanych na rynek wystawiana jest na sprzedaż. Kupują je zarówno osoby fizyczne, jak i inwestorzy instytucjonalni, którzy wynajmują je najemcom sieciowym i niesieciowym. Można spodziewać się, że pakiety „dobrze wynajętych” lokali użytkowych będą stanowić atrakcyjny produkt inwestycyjny, zwłaszcza dla inwestorów średniej wielkości i małych.