Zarządca m.in. Westfield Arkadia: klienci wrócili, najemcy też

- Propozycja ze strony niektórych najemców, aby czynsz był wyliczany na podstawie obrotu wygenerowanego w lokalu w danym miesiącu stawia w uprzywilejowanej pozycji najemców kosztem wynajmujących - uważa Grzegorz Grajkowski, dyrektor operacyjny Unibail-Rodamco-Westfield Polska.

HE: Od "odmrożenia" centrów handlowych minęły już prawie trzy miesiące. Jak je oceniacie? Jak wyglądają obecne wskaźniki odwiedzalności i koszyki zakupowe w porównaniu do danych sprzed pandemii?

Grzegorz Grajkowski, dyrektor operacyjny Unibail-Rodamco-Westfield Polska*: Nasza ocena sytuacji od zniesienia części rządowych obostrzeń w handlu stacjonarnym jest budująca. Co istotne, wyniki sprzedaży części najemców są powyżej ich wstępnych założeń.

Przede wszystkim zaobserwowaliśmy, że klienci naszych centrów handlowych robią zakupy bardzo efektywnie i odwiedzają centra handlowe w konkretnym celu. Ich decyzje zakupowe są wcześniej przemyślane. Nie pozostaje to bez wpływu na konwersję w lokalach handlowo-usługowych najemców.

Cieszy nas fakt, że nie spełniły się czarne scenariusze, prognozujące odwiedzalność centrów handlowych po zniesieniu rządowych ograniczeń na poziomie 20-30%. Dane opublikowane przez Polską Radę Centrów Handlowych pokazują, że odwiedzalność obiektów handlowych w pierwszym tygodniu po ich ponownym otwarciu wynosiła od 53% do 68% w stosunku do analogicznego okresu w 2019 roku. Wskaźnik ten systematycznie rósł wraz z otwieraniem kolejnych lokali usługowych i w pierwszym tygodniu lipca wynosił od 78% do 85%, w zależności od dnia. Oznacza to, że tymczasowa utrata klientów jest niewielka. A co bardziej istotne utrzymuje się cały czas wysoka konwersja w lokalach.

Warto zauważyć, że wzrosty footfallu postępują bardzo dynamicznie i kilkuprocentowe różnice dawały się odnotować w krótkich interwałach – z tygodnia na tydzień. Zaobserwowany przez PRCH trend dotyczy także polskich centrów handlowych URW. Dodatkowo, obserwujemy, że klienci coraz chętniej odwiedzają nasze obiekty nie tylko po to, by zrobić konkretne zakupy, ale także w innych celach: spotkania z przyjaciółmi czy zapoznania się z nowościami w ofertach najemców.

Które z waszych centrów handlowych generuje teraz najwyższe obroty?

Najnowsze dane związane z wartością sprzedaży i ich dynamiką w sklepach naszych najemców we wszystkich centrach handlowych Unibail-Rodamco-Westfield w Polsce napawają optymizmem. Naturalnie najwyższe obroty osiągają największe obiekty, w naszym portfolio największym centrum handlowym w Polsce jest Westfield Arkadia [w Warszawie - red.].

Za którym centrum klienci szczególnie się stęsknili?

Centra handlowe, które są najsilniej osadzone w lokalnej społeczności, odradzają się najszybciej. Dokładamy wszelkich starań, by każdy z naszych obiektów stał się miejscem spotkań, sercem danej dzielnicy, atrakcyjną przestrzenią służącą lokalnym społecznościom i w ten sposób był miejscem bliskim dla naszych klientów. Każde z naszych centrów handlowych odwiedzane jest przez nieco inną grupę konsumentów.

Galeria Mokotów jest ważnym miejscem na warszawskiej mapie produktów i usług z branży modowej, Westfield Arkadię chętnie odwiedzają rodziny z dziećmi, a we Wroclavii i Galerii Wileńskiej obserwujemy coraz liczniejsze grupy turystów i pasażerów pobliskich stacji kolejowych.

Warto pamiętać, że w naszym portfolio znajdują się obiekty, które poza ofertą stricte usługową i detaliczną oferują również miejsca przeznaczone do wypoczynku i rekreacji. Przykładowo inwestycja w postaci placu zabaw i tereny zielone przy Westfield Arkadia to ważny punkt na mapie Warszawy. Korzystają z niego rodziny, okoliczni mieszkańcy spędzają tam czas na zabawie, jest to punkt odpoczynku na rowerowej trasie czy podczas spaceru.

Podobnym przykładem jest Galeria Mokotów, która mocno wrosła w tkankę dzielnicy – jest swoistym centrum biurowego Służewca. To miejsce multifunkcjonalne z szeroką ofertą sklepów i usług, które służą mieszkańcom południowej części Warszawy. 

Ostatnio widziałam tłumy do kasy w Leroy Merlin w stołecznej Arkadii. Czy to sklepy budowlane są teraz u was najbardziej oblegane?

Odwiedzalność lokali z poszczególnych branż jest w dużej mierze uzależniona od popytu na produkty sezonowe. Wiosna i lato to czas, gdy markety budowlane są częściej odwiedzane przez klientów prowadzących remonty lub prace w ogródkach i zwyczajnie rośnie zapotrzebowanie na produkty do realizacji tego typu sezonowych projektów. Większe zainteresowanie klientów asortymentem Leroy Merlin zapewne wynika z tej przyczyny. Poza tym, wzrost zainteresowania produktami z branży „home” ma także związek z długim okresem izolacji społecznej, która zwróciła uwagę klientów na wartość przyjaznej przestrzeni domowej.

Podobnie jest z odwiedzalnością sklepów oferujących artykuły sportowe. Wyposażenie dla uprawiających sporty w każdym sezonie jest inne i przy kolejnych porach roku klienci wracają, aby doposażyć się w odpowiednie sprzęty. Lato sprzyja spędzaniu czasu na świeżym powietrzu, dlatego też jest ulubioną porą rowerzystów. Wpływa to na zwiększoną sprzedaż sprzętu rowerowego, którą ostatnio odnotowaliśmy.

Ile sklepów nie otworzyło się w waszych CH? Jakie to marki?

Pierwsze tygodnie po zniesieniu części rządowych obostrzeń polskie centra handlowe Unibail-Rodamco-Westfield przywitały z szerokim gronem najemców. Wraz z kolejnymi etapami odmrażania gospodarki, grono to sukcesywnie się powiększało. Najemców, którzy nie zdecydowali się jeszcze na otwarcie swoich lokali mamy naprawdę niewielu. W rozmowach zachęcamy ich do reaktywacji działalności i mamy nadzieję, że nastąpi to już wkrótce.

Czy najemcy wystąpili z propozycją negocjacji cen za czynsz w tak trudnym – i dla was i dla nich – czasie?Jakie jest wasze stanowisko w tej sprawie?

Sytuacja jest wyjątkowa. Obydwie strony – właściciele centrów handlowych i najemcy – zostały dotknięte negatywnymi skutkami epidemii. Żadna ze stron nie miała wpływu na to, co się wydarzyło, dlatego rozwiązań należy szukać wspólnie. Jesteśmy w trakcie rozmów z najemcami. Wspólne wypracowywanie rozwiązań w ramach aktywnego dialogu zawsze traktujemy priorytetowo.

Podczas tych rozmów pojawiała się propozycja ze strony niektórych najemców, aby czynsz był wyliczany na podstawie obrotu wygenerowanego w lokalu w danym miesiącu. To asymetryczne rozwiązanie, które jest niesprawiedliwe, gdyż stawia w uprzywilejowanej pozycji najemców kosztem wynajmujących.

Wynajmujący nie ma wpływu na politykę sprzedażową, ceny, kolekcje, łańcuch dostaw, czy też promocje najemców. Innymi słowy w dużej mierze nie ma wpływu na działalność operacyjną najemcy, dlatego też nie może ponosić ryzyka tej działalności. Czynsz od obrotu takie ryzyko w pełni przenosiłby również na wynajmującego.

Pamiętajmy, że nasze centra handlowe funkcjonowały przez cały okres ograniczenia handlu stacjonarnego, dlatego teraz, po ponownym pełnym otwarciu, musimy do każdego najemcy podchodzić indywidualnie i wspólnie wypracowywać optymalne dla obydwu stron rozwiązania. Przez okres częściowego zamknięcia ponosiliśmy pełen ciężar związany z utrzymaniem obiektów, a także obarczeni zostaliśmy dodatkowymi kosztami, by w sposób możliwie bezpieczny, zgodny z zasadami najwyższego reżimu sanitarnego zapewnić klientom dostęp do zakupów „pierwszej potrzeby”. Co ważne, w tym czasie byliśmy praktycznie pozbawieni przychodu ze względu na abolicję czynszową, wprowadzoną w ramach Tarczy Antykryzysowej.

Warto bowiem zauważyć, że rozwiązania pomocowe wprowadzone w innych krajach, symetrycznie wspierające zarówno wynajmujących, jak i najemców, skuteczniej niwelują skutki dotykającego branżę kryzysu, niż te, które zaproponował rząd Polski. Porozumienie z zasady wymaga symetrycznego udziału i zaangażowania obydwu stron. Pamiętajmy, że centra handlowe są dużymi inwestycjami, finansowanymi w przeważającej mierze kredytami, obligacjami korporacyjnymi czy też innymi instrumentami finansowymi. Każdy dług wymaga terminowej spłaty i te należności są pokrywane z przychodów z czynszów. Dodatkowo, jak każde przedsiębiorstwo – ma swoje długo- i krótkoterminowe finansowe zobowiązania wobec dziesiątek kontrahentów, czy też pensje własnych pracowników oraz rozmaite podatki. Kosztowne jest też utrzymanie wysokich standardów, których oczekują zarówno klienci, jak i najemcy. Wysokość tych wydatków jest względnie stała i nie zmienia się w zależności od obrotów poszczególnych najemców. Wynajmujący nie są winni epidemii. Oczekiwanie zatem, że to wyłącznie oni poniosą wynikające z niej koszty, nie jest ani właściwym, ani tym bardziej partnerskim rozwiązaniem.

Czy w związku z pandemią część najemców definitywnie wycofała się z waszych CH? Kto?

Negocjacje z najemcami trwają. Wiemy, że na rynku pojawiły się informacje o odstąpieniu od umów najmu przez niektórych przedsiębiorców. Warto jednak mieć na uwadze, że wypowiadanie umów w okresie ich zawieszenia jest niezgodne z prawem, podobnie jak wypowiadanie umów terminowych przed okresem ich wygaśnięcia. Dostrzegamy jednocześnie pewną negatywną praktykę polegającą na próbie wykorzystania sytuacji wynikającej z pandemii do optymalizowania sieci handlowych, mowa tu o wycofywaniu się najemców z nieudanych projektów pod pretekstem mniejszej odwiedzalności w centrach handlowych.

Do każdej sprawy podchodzimy bardzo indywidualnie, szczegółowo analizując sytuację i wyniki każdego najemcy oraz odnosząc je do konkretnych sytuacji. W zależności od potrzeb czasem są to krótkoterminowe rozwiązania, aby wspomóc działalność tu i teraz, a czasem szukamy rozwiązań długoterminowych.

Musimy jednocześnie pamiętać, że nasza współpraca oraz umowy mają długofalowy charakter i tymczasowe trudności nie mogą wywracać takich ustaleń do góry nogami. Wierzę jednakowoż, że wkrótce dojdziemy do porozumienia ze wszystkim naszymi najemcami, a ta trudna dla wszystkich sytuacja pozwoli nam jeszcze skuteczniej działać i stabilizować rynek najmu w przyszłości.

Jeśli część najemców zrezygnowała z waszej powierzchni – są wolne lokale. Jaka to skala i czy w związku z tym możemy spodziewać w najbliższym czasie debiutów np. nowych marek? Czy planowane już są jakieś otwarcia i gdzie? Jaka branża? Może Primark?

Jako właściciel i zarządca obiektów handlowych w Polsce, skupiamy się na lokalizacjach oferujących najsilniejszy catchment dla naszych najemców. Oznacza to, że baza klientów w naszych obiektach jest najbardziej atrakcyjna w szczególności pod względem ich potencjału zakupowego. Między innymi w związku z tym lokale w naszych obiektach nieustająco cieszą się zainteresowaniem zarówno polskich, jak i zagranicznych przedsiębiorców. Prowadzimy rozmowy z firmami o różnej skali działalności. Póki co jest za wcześnie na mówienie o konkretach, ale zapewniam, że czekają nas otwarcia nowych marek i poszerzenie oferty handlowo-usługowej poszczególnych obiektów.

Czy otworzyły się już kina i jak duży udział miały one dotychczas w ściąganiu klientów do CH?

Tak, wszystkie kina Cinema City w naszych obiektach są otwarte dla klientów, co nas bardzo cieszy, gdyż oferta rozrywkowa jest znów pełna.

Jakie podjęliście działania, aby zminimalizować straty związane z lockdownem? Jak w ogóle duże straty ponieśliście?

URW przede wszystkim aktywnie zmniejsza wydatki niezwiązane z personelem, odracza inne niż niezbędne wydatki inwestycyjne i będzie korzystać z wszelkich możliwych form pomocy zapewnianych przez organy krajowe.

Jeśli chodzi o poniesione straty, to jest jeszcze za wcześnie, by mówić o konkretach, ponieważ wpływ zamrożenia gospodarki na branżę handlową nadal trwa i jego skutki będziemy odczuwać przez pewien czas. Na pewno w minimalizowaniu strat dla całej branży – mam na myśli zarówno najemców, jak i wynajmujących – pomocne byłyby konkretne działania pobudzające konsumpcję, takie jak zniesienie niehandlowych niedziel.

W tym miejscu chciałbym przypomnieć o roli jaką branża centrów handlowych odrywa w polskiej gospodarce. W tej chwili w kraju funkcjonuje ponad 500 centrów i galerii handlowych, które generują 30% wartości handlu w Polsce i dają zatrudnienie około 400 tys. osób – często młodych dopiero startujących na rynku pracy. Branży o takim potencjale gospodarczym i tak ważnej roli społecznej nie można zaniedbywać. Wręcz przeciwnie – należy o nią dbać ze szczególną uwagą. Skutki kryzysu są możliwe do zażegnania, ale pod warunkiem sprawnego, zdecydowanego działania na poziomie politycznym. Dużo rolę odegrałoby tu przywrócenie handlowych niedziel. Rozwiązanie to wsparłoby zarówno centra handlowe, jak i najemców.

Kiedy te straty uda się odrobić? Czy my myślicie o zamknięciu/sprzedaży któregoś z waszych CH ze względu na jego słabe wyniki?

Nasze inwestycje, podobnie jak umowy z najemcami, mają zawsze charakter długoterminowy. Zarówno odwiedzalność, jak i obroty najemców w polskich centrach handlowych Unibail-Rodamco-Westfield sukcesywnie rosną. Jeśli tempo wzrostu obydwu wskaźników nie zmieni się, liczymy na szybkie odbudowanie strat. Patrząc długoterminowo, nie widzimy powodu, dla którego mielibyśmy zamykać którykolwiek z naszych obiektów. Powiem więcej, nie zrezygnowaliśmy z podnoszenia jakości obiektów nawet podczas częściowego zamknięcia centrów handlowych, inwestując w kolejne udogodnienia. Dobrym przykładem tego typu działania jest rewitalizacja wejścia głównego w warszawskiej Galerii Mokotów. Fasada i rotunda budynku zyskała nowy wygląd oraz wprowadzono szereg rozwiązań dla podniesienia komfortu klientów, pracowników i najemców Galerii.

*Firma Unibail-Rodamco-Westfield jest obecna na 2 kontynentach, w 12 krajach świata, gdzie jest właścicielem i operatorem 90 centrów handlowych, w tym 55 flagowych w najbardziej dynamicznych miastach Europy i Stanów Zjednoczonych. Przykładowo, w globalnym portfolio firmy znajdują się między innymi: Westfield London i Westfield Stratford City w Londynie, Westfield Century City i Westfield UTC w Kalifornii, a także paryskie centrum handlowe Westfield Les 4 Temps i Westfield Forum des Halles, Westfield World Trade Center w Nowym Jorku czy Westfield Mall of Scandinavia w Sztokholmie.Jeśli chodzi o rynek polski, to do URW należą między innymi: Westfield Arkadia, Galeria Mokotów, Galeria Wileńska, Centrum Handlowe Ursynów czy Wroclavia.

 

 

Katarzyna Pierzchała 3590 Artykuły

W „Handlu” od 2004 r. Europę przemierza dla przyjemności, Polskę w poszukiwaniu sklepów wartych uwagi. Zgłębia handel od podszewki. Puzzlomaniaczka.

Komentarze

Prosimy o wypowiadanie się w komentarzach w sposób uprzejmy, z poszanowaniem innych uczestników dyskusji i ich odrębnych stanowisk. Komentując akceptujesz regulamin publikowania komentarzy.