[PORADNIK] Grant Thornton dla Handlu: najem powierzchni w galeriach handlowych

4 maja zostaną otwarte galerie handlowe. O tym, co dalej z umowami najmu i wątpliwościach związanych z tarczą pisze Adrianna Roloff z kancelarii prawnej Grant Thornton.

W ramach tzw. tarczy antykryzysowej wprowadzony został mechanizm czasowego wygaszania umów najmu, dzierżawy lub innych podobnych umów przez okres obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w obiektach handlowych. Od samego początku wzbudza on wiele kontrowersji zarówno w środowisku najemców, jak i wśród prawników. Niestety po dzień dzisiejszy wątpliwości te nie zostały rozstrzygnięte. Rodzi to szereg pytań o stosowanie tej niedoskonałej twórczości ustawodawcy w praktyce. Przyjrzyjmy się, jak przepisy tarczy antykryzysowej ingerują w stosunki najmu.

Tarcza antykryzysowa a najem powierzchni w obiektach handlowych

31 marca 2020 r. weszła w życie Tarcza Antykryzysowa, tj. ustawa o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw. Wśród rozwiązań mających na celu ograniczenie negatywnych skutków epidemii znalazły się przepisy odnoszące się do umów najmu powierzchni w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2. W okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 wygasają wzajemne zobowiązania stron wynikające z zawartych umów najmu, dzierżawy i innych podobnych umów.

Po ustaniu tego zakazu, najemca powinien złożyć wynajmującemu bezwarunkową i wiążącą ofertę woli przedłużenia obowiązywania umowy na dotychczasowych warunkach o okres obowiązywania zakazu przedłużony o sześć miesięcy (oferta powinna być złożona w okresie trzech miesięcy od dnia zniesienia zakazu). Co istotne, postanowienia odnoszące się do wzajemnego wygaśnięcia zobowiązań stron umowy najmu przestają wiązać wynajmującego z chwilą bezskutecznego upływu czasu na złożenie oferty. Jak zatem należy to interpretować?

Czasowe wygaśnięcie zobowiązań – kogo właściwie obowiązuje?

Mogłoby się wydawać, że zakres podmiotowy komentowanej regulacji powinien być jednoznaczny. Ustawa wprost nie określa jednak, do jakich umów najmu znajduje ona zastosowanie, a w szczególności nie określa, czy znajduje zastosowanie również do podmiotów, których działalność nie została objęta zakazem. Można zatem interpretować to tak, że dotyczy ona wszystkich umów najmu powierzchni w centrach handlowych. Takie rozumienie prowadziłoby jednak do nieuzasadnionych z punktu widzenia ekonomicznego rezultatów. Dość wspomnieć, że część najemców, której zakaz prowadzenia działalności nie obejmuje, cały czas aktywnie działa i osiąga jednocześnie całkiem pokaźne obroty.

Wydaje się zatem, że przepis ten, mimo niedoskonałego brzmienia, odnosi się jedynie do podmiotów, których działalność na skutek powszechnie obowiązujących przepisów została zakazana.

Trzeba dodać, że komentowana regulacja dotyczy nie tylko umów najmu, czy umów podnajmu, ale również umów dzierżawy oraz innych podobnych umów, przez które dochodzi do oddania do używania powierzchni handlowej.

Czasowe wygaśnięcie zobowiązań – co to właściwie znaczy?

Bardzo zagadkowy, a zatem trudny do interpretacji wydaje się zamysł ustawodawcy odnoszący się do konstrukcji czasowego wygaśnięcia zobowiązań (które dodatkowo można następnie uznać za niebyłe). Konstrukcja ta nie jest znana prawu cywilnemu, co budzi wiele emocji wśród praktyków. Można próbować argumentować, że celem jej jest trwałe wygaśnięcie umów najmu, jednak taka wykładnia stoi w sprzeczności z innymi przepisami składającymi się na tą regulację.

Jak się zatem wydaje, pod pojęciem „wygaszenia zobowiązań stron” rozumieć należy nie wygaśnięcie umowy a jedynie czasowe zawieszenie wykonywania wzajemnych zobowiązań stron umowy najmu w okresie obowiązywania zakazu oraz warunkowe umorzenie części z nich. Oznacza to, że objęte przepisem umowy nadal wiążą strony, jednak żadna z nich nie jest zobowiązana do wykonania obowiązków z nich wynikających względem strony drugiej.

Innymi słowy, najemca zwolniony zostaje z obowiązku zapłaty czynszu oraz opłat eksploatacyjnych, a wynajmujący nie jest zobowiązany do oddania powierzchni handlowej do używania. W tym kontekście powstają jednak następujące pytania:

  • jaka jest podstawa do korzystania przez najemcę z owej powierzchni w okresie zakazu (w szczególności w drodze przechowywania wyposażenia, czy towarów), oraz

  • czy wynajmującemu przysługują ewentualne roszczenia w związku ze wspomnianym korzystaniem przez najemcę z tej powierzchni.

Mając na uwadze brzmienie komentowanej regulacji, przyjmować należy, iż w okresie zakazu najemca nie ma tytułu do korzystania z lokalu (ponieważ, jak wspomniano, zobowiązania stron w tym okresie ulegają zawieszeniu) i co do zasady powinien lokal opróżnić.

Należy jednak spodziewać się, że wynajmujący nie będą wzywali najemców do opróżnienia lokalu lecz do uiszczenia wynagrodzenia za pozaumowne korzystanie z przedmiotu najmu w owym okresie w wysokości chociażby równowartości kosztów zużycia mediów, kosztów ochrony, czy innych kosztów eksploatacyjnych. Koszty te, mimo zakazu prowadzenia działalności, zasadniczo w dalszym ciągu obciążają wynajmującego. Ponieważ ustawa nie jest precyzyjna i nie można wykluczyć odmiennych interpretacji, rekomendujemy, aby kwestia ta była przedmiotem indywidualnych rozmów pomiędzy wynajmującym a najemcą pozwalających na wypracowania możliwie najlepszego rozwiązania dla obu stron.

Wygaśnięcie zobowiązań – jak długo może potrwać?

Wygaśnięcie zobowiązań obowiązuje w okresie zakazu prowadzenia danej działalności. W świetle omawianej regulacji, strony umowy najmu zostały zwolnione ze swych zobowiązań ze skutkiem wstecznym – od dnia wprowadzenia zakazu prowadzenia działalności. W większości przypadków będzie to dzień 14 marca 2020 r. W związku z tym, że wraz z rozwojem epidemii, ograniczenia w prowadzeniu działalności były rozszerzane, okres wygaśnięcia może się różnić w zależności od rodzaju działalności prowadzonej przez danego najemcę.

Wygaśnięcie ustaje natomiast z chwilą ustania zakazu prowadzenia danej działalności. Wraz z ustaniem zakazu, strony umowy najmu stają się ponownie zobowiązane do wykonywania umowy najmu. Obowiązują zasady sprzed wprowadzenia zakazu. W przypadku stopniowego uchylania obowiązujących ograniczeń, również przełoży się to na ostateczny okres wygaśnięcia zobowiązań z poszczególnych umów najmu.

Uwaga!
Wygaśnięcie to jednak nie jest bezwarunkowe. Zapisy o wygaśnięciu wzajemnych zobowiązań stron przestają wiązać wynajmującego, jeśli najemca nie złoży oferty przedłużenia umowy w terminie.

Co po ustaniu zakazu?

Zapisy ustawy wprowadzają mechanizm przedłużenia umowy najmu jako swego rodzaju rekompensatę dla wynajmujących w związku z wygaśnięciem obowiązku najemcy do zapłaty czynszu. W terminie trzech miesięcy od dnia zniesienia zakazu prowadzenia określonej działalności najemca powinien złożyć wynajmującemu ofertę przedłużenia umowy najmu na dotychczasowych warunkach o okres obowiązywania zakazu przedłużony o sześć miesięcy. W przeciwnym razie, zapisy o wygaśnięciu wzajemnych zobowiązań stron w okresie obowiązywania zakazu nie będą wiązały wynajmującego. Najemca będzie zatem zobowiązany do zapłaty na rzecz wynajmującego czynszu oraz innych opłat za okres obowiązywania zakazu (tak jakby zobowiązania nie wygasły) a umowa najmu nie ulegnie przedłużeniu. Trzeba zatem zadbać o dochowanie terminu do złożenia oferty (oczywiście przy założeniu, że najemca pozostaje zainteresowany przedłużeniem umowy).

W związku z tym pojawiają się także liczne wątpliwości dotyczące możliwości nieprzyjęcia oferty przez wynajmującego i jej ewentualnych skutków. Z uwagi na nieprecyzyjne posłużenie się w ustawie pojęciem „wiążącej oferty woli przedłużenia umowy”, podnosi się, że wynajmujący powinien być związany ofertą najemcy. Taka wykładnia wydaje się zupełnie pomijać sposób rozumienia oferty w Kodeksie cywilnym, gdzie oferta wiąże podmiot, który ją składa, nie ma jednak żadnej mocy wiążącej wobec jej adresata. W rezultacie, w naszej ocenie wynajmujący powinien mieć wybór – przyjąć, odrzucić ofertę lub złożyć kontrofertę, modyfikującą warunki oferty złożonej przez najemcę.

Przedstawiliśmy najbardziej istotne z mnóstwa wątpliwości interpretacyjnych, które wzbudza regulacja wygaszenia wzajemnych zobowiązań stron umowy najmu powierzchni w galeriach handlowych. Takie niedoskonałe unormowanie niewątpliwie rodzi ryzyko prawne zarówno po stronie najemcy, jak i wynajmującego. Dlatego stronom zalecamy podjęcie dialogu, który pozwoli wypracować rozsądne zastosowanie komentowanej regulacji w praktyce.

Komentarze

Prosimy o wypowiadanie się w komentarzach w sposób uprzejmy, z poszanowaniem innych uczestników dyskusji i ich odrębnych stanowisk. Komentując akceptujesz regulamin publikowania komentarzy.