Prawnik: doprecyzowanie regulacji szansą na uniknięcie bałaganu w galeriach

Przegłosowana przez Sejm rządowa tarcza antykryzysowa zakłada odgórną ingerencję w stosunki najmu w centrach handlowych. A to będzie rodziło problemy - mówi Maciej Woźniak, radca prawny w kancelarii Filipiak Babicz Legal.

W związku z epidemią wirusa COVID-19 13 marca 2020 r. wprowadzono czasowy zakaz handlu detalicznego, skierowany do najemców, prowadzących sprzedaż określonych asortymentów w obiektach o powierzchni powyżej 2000 mkw. Ograniczenie nie dotyczy sklepów pominiętych w katalogu ministra, np. oferujących artykuły spożywcze, aptek i drogerii. Punkty te mogą wprawdzie funkcjonować na dotychczasowych zasadach, jednak niewątpliwie również one odczuwają skutki wprowadzonych ograniczeń, ze względu na spadek wizyt w galeriach handlowych.

Po ustanowieniu zakazu rozgorzała dyskusja, kto powinien ponieść koszty ograniczeń – najemcy czy właściciele nieruchomości. Prawo cywilne nie daje jasnej odpowiedzi na to pytanie, a wyłącznie w niektórych kontraktach określono skutki wystąpienia siły wyższej. Konieczna stała się interwencja ustawodawcy.

W pierwszym projekcie tarczy antykryzysowej zaproponowano więc obniżenie czynszu najmu o 90% przez czas obowiązywania zakazu lub ograniczenia działalności najemcy. Podczas posiedzenia Sejmu 27 marca 2020 r. autor projektu przedłożył jednak autopoprawkę, która określiła nowe brzmienie proponowanego przepisu: art. 15ze. Według niego w okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 mkw. zgodnie z właściwymi przepisami, wygasają wzajemne zobowiązania stron umowy najmu, dzierżawy lub innej podobnej umowy, przez którą dochodzi do oddania do używania powierzchni handlowej.

- Uprawniony do używania powierzchni handlowej powinien złożyć udostępniającemu bezwarunkową i wiążącą ofertę woli przedłużenia obowiązywania umowy na dotychczasowych warunkach o okres obowiązywania zakazu przedłużony o sześć miesięcy – tłumaczy Maciej Woźniak, radca prawny Filipiak Babicz Legal. - Oferta powinna być złożona w okresie trzech miesięcy od dnia zniesienia zakazu - dodaje.

Wygaśnięcie wzajemnych zobowiązań
Problemy z cytowanym przepisem pojawiają się już przy samej próbie wyjaśnienia, jaki właściwie był ogólny zamiar projektodawcy. Można zakładać, że koncepcja obejmuje wakacje od umowy trwające przez czas ograniczenia działalności. Wakacje skutkują całkowitym zwolnieniem od wszelkich świadczeń pieniężnych na rzecz wynajmującego, a także – co rodzi więcej wątpliwości – zakładają zwolnienie wynajmującego od obowiązku świadczeń wzajemnych, z których kluczowe jest oddanie lokalu do używania. Oznacza to, że właściciel obiektu – gdyby zależało mu na opróżnieniu lokalu przez czas trwania zakazu – ma do tego pełne prawo.

Powstaje więc pytanie o sens takiego przywileju. Właściciel obiektu nie będzie miał żadnego interesu w tym, aby opróżniać lokale na czas ograniczeń.

 - Projektodawca oderwał się od rzeczywistości jeszcze mocniej w uzasadnieniu projektu, wskazując, że zwolnienie od świadczeń jest celowe, bowiem te „generują dla obu stron koszty w tym okresie” - uważa Maciej Woźniak.

Jego zdaniem zabieg obustronnego wygaszenia umowy ma stworzyć wyłącznie pozory sprawiedliwego rozwiązania, pomimo że faktycznie jest to ukłon wyłącznie w stronę najemców, kosztem właścicieli obiektów.

- W tej sytuacji wynajmujący bez wątpienia spróbują uzyskać jakąkolwiek rekompensatę, chociażby przez naliczanie wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokalu przez czas wygaszenia umowy – mówi prawnik.

Wakacje od umowy

Wygaśnięcie obowiązków umownych ma być warunkowe – w ciągu 3 miesięcy od ustania ograniczeń korzystający będzie miał obowiązek złożyć ofertę przedłużenia najmu o okres obowiązywania zakazu wydłużony o sześć miesięcy. Jeżeli tego nie zrobi – stwierdzając, że chce pozostać przy umówionym okresie najmu – umowa zostanie uznana za jednostronnie niewygaszoną (po stronie najemcy powstanie, ze skutkiem wstecznym, obowiązek świadczenia opłat).

- Pomijając niedostatki legislacyjne tego fragmentu i zupełne oderwanie od dogmatyki prawa cywilnego, jego konstrukcja rodzi wątpliwości przede wszystkim z tego powodu, że nie uwzględnia różnych rodzajów umów oraz rozmaitych scenariuszy zdarzeń – uważa radca prawny Filipiak Babicz Legal.

Dodaje, że nie wiadomo, co stanie się z umowami, które wygasają w czasie obowiązywania zakazu, ani z umowami zawartymi na czas nieoznaczony. Nie jest jasne, czy przepis w jakikolwiek sposób ingeruje w ich istotę. Termin 3 miesięcy liczy się od nieprecyzyjnie określonej daty „ustania ograniczeń”. Pozostawia to wątpliwość, co stanie się, gdy będą one znoszone w sposób stopniowy.

Możliwe nawet zamknięcie sklepów spożywczych w galeriach

Zdaniem eksperta niefortunne sformułowanie przepisu nie wskazuje też kategorycznie, jakich kategorii najmów dotyczy regulacja. Uważa on, że jego lektura pozwala na rozmaite interpretacje – od takiej, że mowa jest o wszelkich umowach najmu (nawet tych lokali, które znajdują się w obiekcie o powierzchni poniżej 2000 mkw.), aż po taką, że mechanizm warunkowego wygaszenia dotyczy tylko lokali, w których wprost zakazano działalności. Wykładni nie ułatwia uzasadnienie projektu, stwierdzające, że ma on rozwiązać problemy także tych najemców, których przychody spadły, przez co działalność stała się mniej opłacalna.

Wydaje się zatem, że przepis w obecnym kształcie doprowadzi do zaognienia sporów w lokalach, które pozostają obecnie otwarte. Obie strony z pewnością wykorzystają cały możliwy arsenał środków prawnych, aby bronić swoich stanowisk, a eskalację konfliktu będzie mogła przerwać dopiero kolejna nowelizacja ustawy.

- Pozostaje nadzieja, że strony będą dochodzić do rozwiązań polubownych, chociaż nawet sama dopuszczalność ugód nie jest jednoznaczna. Trudno bowiem stwierdzić, czy wprowadzany przepis ma charakter dyspozytywny (czy postanowienia art. 15ze mogą być zmienione wolą stron) – mówi Maciej Woźniak.

Doprecyzowanie regulacji szansą na uniknięcie bałaganu

Jego zdaniem przytoczone problemy są wyłącznie wierzchołkiem góry lodowej komplikacji, które bez wątpienia powstaną już w pierwszych dniach po wejściu w życie tarczy antykryzysowej. Wśród innych wymienia niejasne skutki wygaśnięcia zobowiązań do świadczeń ubocznych (zabezpieczeń, gwarancji), czy niejednoznaczny charakter „wiążącej oferty” przedłużenia najmu.

- Należy dodać, że wszelkie nasze interpretacje dokonane zostały przy dużej dawce życzliwości dla domniemanej intencji projektodawcy. Nie trzeba nikogo przekonywać, że praktyka stosowania przepisu może pójść w zupełnie inną, nieoczekiwaną przez nikogo stronę – zwraca uwagę radca prawny.

Radzi więc doprecyzowanie regulacji, ograniczające do minimum tę niepewność. Nie jest jednak wykluczone, że przytoczone zagadnienia zostaną całkowicie pominięte przez Senat, który pod presją czasu musi uporać się z obszerną listą złożonych i doniosłych zagadnień zawartych w przedłożonym projekcie.

Katarzyna Pierzchała 3493 Artykuły

W „Handlu” od 2004 r. Europę przemierza dla przyjemności, Polskę w poszukiwaniu sklepów wartych uwagi. Zgłębia handel od podszewki. Puzzlomaniaczka.

Komentarze

Prosimy o wypowiadanie się w komentarzach w sposób uprzejmy, z poszanowaniem innych uczestników dyskusji i ich odrębnych stanowisk. Komentując akceptujesz regulamin publikowania komentarzy.