Prawnik: właściciele centrów handlowych zostali opuszczeni przez państwo

By ratować najemców, rząd poświęca galerie handlowe. Te należące do międzynarodowych graczy raczej sobie poradzą, gorzej będzie z polskimi, lokalnymi galeriami - uważa mecenas Diana Kalita z kancelarii prawnej Causa Finita.

Przyjęta przez Sejm tarczaantykryzysowa zakłada, że umowy najmu w centrach handlowych wygasają na okres pandemii. Kiedy ograniczenia się skończą, najemcy będą musieli złożyć właścicielom oferty przedłużenia tych umów na takich samych warunkach. Nowe umowy będą jednak wiązać o 6 miesięcy dłużej. Jeżeli najemcy takich ofert nie złożą, stare umowy najmu „powrócą do życia”, i to z mocą wsteczną, a najemcy będą musieli wyrównać wstecz wszystkie niezapłacone czynsze, tak jakby koronawirusa nie było.

Tarcza antykryzysowa daje w konsekwencji wielu polskim i zagranicznym sieciom handlowym pomoc niezbędną do ratowania biznesów i miejsc pracy.

- Niestety, jest też druga strona medalu: właściciele centrów handlowych zostali ewidentnie opuszczeni przez państwo. Muszą więc szukać rozwiązań sami – mówi mec. Diana Kalita z kancelarii prawnej Causa Finita.

Przepisy pisane na kolanie

Jej zdaniem z uwagi na wiele niejasnych sformułowań, zapisy o centrach handlowych stawiają więcej pytań niż dają odpowiedzi. - Dwuznacznie sformułowane są nawet takie kwestie jak to, czy dotyczą one wszystkich centrów handlowych, czy tylko tych powyżej 2 000 mkw. albo czy obejmują wszystkie umowy najmu w takich centrach, czy tylko te dotknięte ograniczeniami – zauważa prawniczka.

W jej ocenie niejasny jest też pomysł „wiążącej oferty” woli przedłużenia umowy na dotychczasowych warunkach. - Wgłębiając się w tę szaradę, wydaje się, że zamiarem ustawodawcy było przyznanie najemcom możliwości podjęcia decyzji, czy wybierają „czasowe wygaszenie” umów najmu za ich jednoczesnym wydłużeniem o 6 miesięcy, czy jednak chcą realizować pierwotne kontrakty – mec. Diana Kalita rozszyfrowuje, co ustawodawca miał na myśli.

Poprzez złożenie lub niezłożenie ofert, najemcy mogliby więc wybrać interesujący ich scenariusz. Taka interpretacja wspierana jest dodatkowo przez fakt, że nawet w okresie pandemii są przecież najemcy, którzy swoje sklepy prowadzą normalnie - supermarkety, drogerie, apteki, markety „Dom i Ogród” czy pralnie. - Ustawowe wygaszanie ich umów, często wbrew ich woli, byłoby trudne do zaakceptowania – uważa prawniczka.

Możliwe czasowe eksmisje

Jej zdaniem bez odpowiedzi pozostają natomiast inne, ważne pytania. - Co, jeżeli najemcy swoje oferty złożą, lecz nie zostaną one przyjęte przez wynajmujących? Albo jeżeli wynajmujący zechcą teraz „czasowo” eksmitować najemców nieprowadzących działalności? - pyta ekspertka.

Podkreśla, że trudno byłoby mieć w takiej sytuacji pretensje do właścicieli obiektów. Pozbawieni nawet opłat eksploatacyjnych, by przetrwać, muszą przecież szukać wszelkich dostępnych możliwości czerpania z nieruchomości jakiegokolwiek dochodu.

Towar pozostał w lokalach

Zdaniem prawników stanowiska właścicieli centrów handlowych najwyraźniej w procesie legislacyjnym nikt nie brał pod uwagę. Zwracają uwagę, że w konsekwencji zaniedbano również rzecz absolutnie zasadniczą - kwestię towaru, który dotknięci pandemią najemcy pozostawili w lokalach. Towar ten jest pilnowany przez ochronę centrów przed szabrownikami i złodziejami. Administracja budynku utrzymuje też w lokalach wilgotność i temperaturę na takim poziomie, by zapobiec zniszczeniu składowanego tam majątku - ubrań, butów, książek, kas fiskalnych, komputerów i innych tego typu rzeczy.

- Jeżeli ustawodawca oraz środowisko najemców spodziewają się, że stan ten utrzyma się do końca trwania pandemii, nadzieje te mogą okazać się płonne – przestrzegają prawnicy.

Umów wygaszone

Umowy najmu zostały w końcu wygaszone w całości. Tak, jak najemcy nie mają obowiązku płacić ani czynszów, ani opłat eksploatacyjnych, tak nie mają też prawa żądać od właścicieli budynków świadczeń związanych z najmem. Ich umowy mówią zresztą wprost, że powinni teraz opróżnić lokale i zdać klucze właścicielom obiektów. 

- Tę lukę w przepisach wynajmujący niewątpliwie wykorzystają. Pozostawieni przez propozycją rządową  samym sobie, bez żadnych przychodów i z kredytami, nie mają innego wyjścia, jak tylko zaproponować najemcom odpłatne przechowanie ich towaru – tłumaczy mec. Diana Kalita.

To oznacza, że taka propozycja postawi tych drugich pod ścianą. Z oczywistych powodów nie będą chcieli zabierać swoich ruchomości w sytuacji, gdy za kilka czy kilkanaście tygodni trzeba je będzie przywieźć z powrotem. Z kolei, jeśli towar w lokalach pozostanie, najemcy będą musieli wywiesić białą flagę i przystać na żądania wynajmujących. W przeciwnym razie towar trafi do depozytu sądowego, a najemcy zmuszeni będą do zapłaty kosztów i odszkodowań z tym związanych (art. 486 §1 Kodeksu cywilnego).

Pariasi polskiej gospodarki

Przedstawicielka kancelarii prawnej Causa Finita podkreśla, że pomoc najemcom sklepów w centrach handlowych jest w obecnych okolicznościach jak najbardziej słusznym rozwiązaniem.

- Nikt nie kwestionuje konieczności ratowania polskich firm. Niemniej jednak spora część galerii handlowych w naszym kraju również należy do polskich przedsiębiorców, a przy okazji tarczy antykryzysowej Sejm uczynił z nich pariasów polskiej gospodarki – uważa mec. Kalita. - Nie przyznając centrom osłon w postaci wakacji kredytowych oraz możliwości pobierania opłat eksploatacyjnych, Sejm doprowadził do sytuacji, w której ratunek dla jednych staje się katastrofą dla drugich - dodaje.

Czynsze nie do utrzymania

Kryzys gospodarczy będzie trwał o wiele dłużej niż ograniczenia w handlu wywołane koronawirusem. Tak samo, jak umowy najmu. Eksperci uważają, że brak osłon dla centrów handlowych usztywni jedynie ich właścicieli w późniejszych rozmowach z najemcami. A wszystko to w sytuacji, gdy aktualne stawki czynszów i tak staną się wkrótce nie do utrzymania.

- Część galerii handlowych należących szczególnie do międzynarodowych właścicieli na pewno sobie poradzi wykorzystując wszelkie luki prawne, żeby dalej funkcjonować. Szczególnie w przypadku, gry są finansowane przez międzynarodowe banki albo fundusze – tłumaczy prawniczka. - Gorzej może być z mniejszymi centrami, zarządzanymi przez polskie firmy, które na działalność operacyjną zaciągnęły kredyty w polskich bankach – uważa, choć jednocześnie ma nadzieję, że czarny scenariusz nie ziści się.

 

Katarzyna Pierzchała 3493 Artykuły

W „Handlu” od 2004 r. Europę przemierza dla przyjemności, Polskę w poszukiwaniu sklepów wartych uwagi. Zgłębia handel od podszewki. Puzzlomaniaczka.

Komentarze

Prosimy o wypowiadanie się w komentarzach w sposób uprzejmy, z poszanowaniem innych uczestników dyskusji i ich odrębnych stanowisk. Komentując akceptujesz regulamin publikowania komentarzy.